新冠肺炎疫情嚴重打擊經濟，重創本港工商舖成交市道，惟日前金管局宣布放寬非住宅物業按揭成數至五成，市場憧憬減辣措施有望令工商舖市况回暖；中原（工商舖）預測，利好氣氛之下，舖位業主會加快出貨，估計短期內舖位的成交量會有10%至15%升幅，但價格則有下調壓力。 料2000萬元以下舖位最受惠 中原（工商舖）商舖部董事黃偉基認為，金管局放寬非住宅物業的按揭貸款成數，對市場屬好消息，相信措施會令買家財務更具彈性，有助刺激買家入市意欲，預料2000萬元或以下舖位最為受惠，令更多以往投資住宅的投資客，轉到舖位市場尋寶。 永安祥大廈拆售寫字樓及地舖 另外，第一太平戴維斯表示，獲委任為獨家代理，分拆出售上環永樂街5號永安祥大廈13層寫字樓（包括高低樓層），及2個地舖；上述永安祥大廈座落於德輔道中及永樂街交滙處，正對港鐵上環站E2出口，周邊甲級商廈林立，如無限極廣場、李寶椿大廈、南豐大廈、新紀元廣場和中遠大廈等。首批分拆之樓層建築面積約1,700方呎起，售價每方呎1.4萬元起，另內設洗手間，大廈設有中央冷氣設備，亦可自行安裝分體冷氣機，另首批個別樓層會預留作醫務相關行業。
非住宅物業按揭貸款的審慎監管措施 香港金融管理局（金管局）今日（星期三）放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成。此項修訂自2020年8月20日起生效。 金管局總裁余偉文先生表示：「與其他地區一樣，新型冠狀病毒疫情對本港經濟造成重大壓力。儘管住宅物業市場維持平穩，我們留意到不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期會持續受壓。考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，金管局認為現時適合放寬適用於非住宅物業的逆周期宏觀審慎監管措施。」 余先生又指出：「本港經濟及物業市場前景仍然相當不明朗，金管局會繼續密切留意最新發展，並會因應物業市場周期變化推出適當措施，以保障銀行體系穩定。」 此外，金管局在今日向銀行發出的通告中重申，逆周期宏觀審慎監管措施原意是適用於物業買賣相關按揭貸款和現有物業再抵押按揭貸款，並不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資，這些信貸融資須符合一套全面的信貸審批標準，並接受認可機構的定期審核。
恒大(03333)旗下長沙灣恆大．睿峰公布全新第4號價單，推出47個單位，其中更首度提供3房大單位，並特別為2房及3房單位買家設3%優惠。同時安排於本周五截止登記認購，本周末85伙揀樓。 項目推出全新第4號價單，涉及47伙，涵蓋開放式至3房1套戶型，實用面積由224方呎起，而5個首度推出的3房1套單位，實用面積全為639方呎。 其中，最平開放式單位為東翼10樓D室，實用面積224方呎，以價單定價約618萬元，最高可享12%折扣，折實價約544萬元。 另外，2房及3房單位買家將可額外享「代繳從價印花稅」稅務回贈，上限為成交金額3%，或直減樓價3%優惠其中一項。若以直減樓價3%優惠計算，2房及3房單位買家將可享最高售價15%折扣優惠。 2房入場單位為東翼6樓B室，實用面積439方呎，折實價約940萬元；3房入場單位則為東翼10樓A室，折實約1282萬元。整張價單將有合共約30伙折實價低於1000萬元。 按揭計劃方面，第4號價單提供「首年免息免供」計劃，買家選用「成交金額90%第一按揭」或「成交金額30%第二按揭」，均可享首12個月免息免供期。而按揭利息則由第2年開始計算，第2年至第3年利率為最優惠利率(P)減2.5厘，之後為最優惠利率(P)加厘。 項目同時更新第2號及第3號價單，取消開放式及1房單位買家「代繳從價印花稅」稅務回贈優惠，但按揭計劃方面則會維持不變，繼續提供「首兩年免息免供」輕鬆計劃。 恆大．睿峰早前推出合共183個單位，截至昨日下午累沽逾145伙，佔可售單位近八成，套現逾12億元，開放式及1房單位更全數售罄，受投資者及年輕家庭客追捧。
雖然新冠疫情未有緩和，但恒地（0012）負責銷售的青山公路青山灣帝御‧金灣，昨日進行次輪銷售推出185伙，依然開紅盤全數沽清，令項目9日累售370伙、佔項目今期單位總數611伙的六成，估計套現逾17億元。不過，業界估計本月稍後再有全新大盤登場的機會不大，料本月一手成交將跌至800至1000宗，相對上月錄約1200宗，按月跌17%至33%不等。 恒地林達民：盡快加推應市 帝御‧金灣次輪推售的185伙，整批折實平均14,261元，昨日約早上9時30分開始進行A組大手客揀樓，該組共售26伙，中午12時起開始B組散戶揀樓。恒基物業營業（一）部總經理林達民稱，A組大戶揀樓流程暢順，有客戶斥資逾1445萬元，購入2伙兩房連套房及儲物房戶。 林續稱，至昨日下午5時左右、即開售後約7個半小時，全數185伙全獲選購，會盡快加推應市。最高成交價為第3座11樓01室，實用547方呎兩房戶，成交價728.84萬元；最高成交呎價為第3座地下11室 （開放式戶），實用189方呎連98方呎花園，成交呎價1.91萬元。項目是次開售收約1萬張入票，超額53倍，當中八成、即約8000票屬首輪銷售向隅客的重新入票（俗稱復活票）。 澐灃洋房成交價8150萬 綜合市場資訊，過去兩日新盤錄約210宗成交，令8月迄今新盤整體成交錄約460宗；除帝御‧金灣外，永泰（0369）樓盤銷情亦不俗，昨透過招標售出沙田九肚澐灃的A18號洋房（連兩車位），實用2902方呎，成交價8150萬元、實呎2.8萬元，屬項目本月首宗成交；該洋房採4房雙套房設計，另連花園。另永泰同系青山公路OMA by the SEA，連沽兩伙連平台特色戶，其中2座5樓C6室，實用312方呎連112方呎平台，成交價490.7萬元、實呎15,728元。 業界料本月一手成交按月跌最多三成 新冠疫情未見明顯紓緩，中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新一波新冠疫情影響下，發展商未敢貿然開盤，加上新限聚令，預計本月一手市場約錄1000宗；美聯住宅部行政總裁布少明則預計，8月餘下時間再有大型全新盤推售機會不大，估計本月整體一手成交只約800宗。
相信最多人擔心的問題，是樓價究竟會不會大跌呢？畢竟，經濟不景、大量移民，都是樓價大跌的重要因素。但這些，都是人人皆知的事了，現在我要說的，是樓價的利好因素。 第一，如果單純經濟不景，就會發生通貨收縮，資產價格的下跌幅度，將會大於經濟衰退。但現在，由於全世界瘋狂印鈔，因此，這將會反了過來，刺激資產價格上升。所以，我們現在可以看到，資產價格，如股票、房地產等等，大致上維持價格不變，而人民生活水平卻急跌，大量公司倒閉，政府負債也在上升； 第二，香港未來樓宇供應一直在減少，由於疫情，政府未有加快土地招標，發展商也減慢建樓，這令到未來樓宇的供應將減少； 第三，政府還有很多辣招未撤，如果樓價跌了兩成以上，則政府必然會撤除辣招，頂住樓價。事實上，發展商一直在游說政府撤辣，跌幾個巴仙，已在呱呱嘈，如果跌上一成以上，不吵到翻天才怪。 現在的樓價，依然偏高，這個月的輕微下跌，只是因為疫情惡化，沒有人去睇樓而已。根據以往的經驗，只要疫情稍緩，睇樓量就會上升，報復式的購買力也會出現……至少會出現三幾個月，直至這段急爆過程完成了，真正的供求關係才會重新浮現出來。
居屋2020及白居二即將接受申請，居屋2020的4大新居屋屋苑包括鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑等共提供逾7,000伙單位，屬於復建居屋之後最多供應的一期。除了價錢、揀樓等因素外，新居屋按揭往往是申請者或買家的難題！想申請居屋2020不妨先做下功課！ 新居屋屬資助房屋計劃，政府提供一定折扣率，故樓價較私樓平，但原來不少買家都會採用「借多啲、還耐啲」的按揭貸款方式。 根據房委員最新公布統計資料顯示，居屋2018計劃中，已成功入市的綠表及白表買按揭貸款額比例大致相近貼近，反映未有因綠表及白表買家身份而於按揭貸款上有明顯分野。 首先，按揭貸款成數方面，承造90%至95%按揭的綠表買家及白表買家分別有74%及75%，均為最多比例；其次是承造80%至少於90％的買家，分別有11%綠表買家及12%買家，兩類人士均未有明顯分夥。數據可見，新居屋買家寧願「借多啲」。 反而借少於七成貸款的買家比例則有較大分別，有多達7%綠表買家選擇先苦後甜，承造少於七成樓價按揭。 其次，新居屋按揭還款期方面，居屋2018計劃有逾八成買家採用最長的25年還款期，綠表及白表分別有81%及88%比例；20年至少於25年還款期的買家比例則為次多。值得留意的是，無論綠表及白表，均有3％比例買家選用還款期少於15年。 簡單而言，數據所見「借多啲、還耐啲」為居屋2018計劃買家特徵，相信與單位樓價平有關，買家首期支出減低，而年期拉長，每月供款金額亦不吃力。 單位例子 山麗苑入場單位 首期(元) 綠表6.15萬；白表12.3萬 最高按揭成數 綠表95%；白表90% 息率 P-2.5厘 還款年期 25年 每月供款(元) 綠表5,242；白表約4,966 以居屋2020為例，今次入場費最平粉嶺山麗苑約123萬元，綠表買家若借盡95%按揭，首期只需要6.15萬元；白表買家借盡90%按揭，首期亦只需12.3萬元。兩類買家首期支出不算多，一次性負擔不算太重。 須留意，新居居買家未有H按方案，只能以P按方式借錢，普遍為P-2.5厘(P為5厘)，實際按息為2.5厘，攤分25年還錢的話，一般正常收入家庭每月供款亦相當輕鬆。以上述山麗苑最平單位計，每月供款只不過5,300元內。 準備申請居屋2020的市民，雖然要經歷申請、抽籤、揀樓等程序，相信距離要考慮按揭問題仍有一段時間，看似很遠，不過因應疫情及經濟影響，失業率問題持續，及早考慮合適自己的按揭安排，究竟「借多啲、還耐啲」好，還是「借少啲、還早啲」好，早些想清楚亦對自己有利。
港府宣佈「加辣」防疫措施，屯門新盤疫情下依舊開賣搶客。新地（016）屯門御海灣鐵定周五次輪賣55伙，最平單位折實493萬；香港小輪（050）及帝國集團的青山公路帝御．金灣，則在周六首批發售185伙，當中5伙以「三球有找」作招徠。 御海灣周五銷售55伙 御海灣上周六進行首輪銷售，即日幾近沽清。發展商新近公佈新一輪銷售安排，落實於周五（31日）次輪銷售55伙，其中54伙以價單形式發售，另1伙特色戶則以招標推售。當中54伙於周五晚上6時45分開賣，售至翌日凌晨1時。新地代理業務部總經理張卓秀敏指，這批單位實用261至692方呎，折實價493.05萬至981.85萬元，市值合共逾3.5億元。 另一邊廂，香港小輪及帝國集團屯門青山公路帝御．金灣，落實周六（8月1日）早上9時起在尖沙嘴美麗華廣場首輪開售185伙，折實平均呎價13,638元。 銷售安排顯示，該185伙全部位於第3座，開售分3個組別：P為員工組別，包括帝國集團、恒地及香港小輪等員工及其直系親屬，只可購1伙，設8伙選購；其後為A組大手客，可入票2至4張，購入2至4伙單位，設20伙選購；B為一般散客，可入票1至4張，可購1至2伙。截票日期為7月30日晚上8時。 帝御．金灣共推出2張價單，合共185伙，實用207至548方呎，包括32伙開放式、103伙一房及50伙兩房。當中至少5伙折實價「三球有找」，入場單位為3座高層地下15室，實用207方呎，開放式間隔，折實價約291萬元，呎價14,068元。最高折扣6%，折實價291.2萬至686萬元，呎價11,961至17,036元。
本地有傳媒報道，恒生銀行（0011）已不會接收需要在6月提取的按揭貸款申請，因為早前疫情期間員工在家工作，影響按揭審批進度，因此暫時不接申請，亦未有表明接受其後月份提取的申請。中原按揭董事總經理王美鳳表示，曾聽聞有銀行因申請積壓，擔心會有申請個案未能及時交易的風險，因此向申請按揭的客戶解釋以上情况。
按揭證券有限公司今日宣布，定息按揭試驗計劃周四起接受申請，每宗私人住宅貸款上限為1,000萬元。申請期至10月31日止。 財政司司長陳茂波表示，他在2020至21年度財政預算案提出定息按揭試驗計劃，為有意置業人士提供更多貸款選擇，減低他們面對利率波動的風險，也有助按揭市場長期穩定發展 。 因應市場利率變化，試驗計劃年利率將較原先在財政預算案中公布的水平為低，10年、15年、20年的年利率分別為2.55%、2.65%、2.75%。 提供試驗計劃的銀行有中國銀行、創興銀行、大新銀行、中國工商銀行、上海商業銀行、渣打銀行和東亞銀行。 定息期完結後，借款人可選擇繼續採用定息按揭或轉以最優惠利率減2.35厘的浮息續期。按揭證券公司已徵得金融管理局同意，借款人無須符合加息壓力測試，但現行供款與入息比率要求仍然適用。
近月樓市購買力獲得釋放，而在申請按揭方面，市場則發現銀行按揭業務出現新趨勢，在按揭計劃、申請人審查及物業類型出現轉變， 個別買家申請按揭遇上更大挑戰。為了讓有意置業人士更有信心上會，今次會和大家分享下半年銀行按揭3大新常態。 （1）按揭計劃更為保守 在現時經濟前景不明朗下，銀行會根據內部業務狀況增加風險管理，加上按揭業務利潤相對微薄，H按計劃由年初H+1.3%升至現時的H+1.5%，下半年預計H按繼續微調。雖然銀行按揭計劃較為保守，但受惠於資金流入本港，在近月拆息回落下，現時實際按息普遍在2%以下，仍比一般封頂率2.5%為低，H按供樓人士仍能享受低息供樓。 （2）非固定收入人士審批更嚴格 部分銀行對於非固定收入人士的入息要求更為嚴格，由原本根據過往6個月的平均收入計算每月入息，變成以6個月中最低收入月份作為評核基準，有個別銀行考慮以過去6個月平均入息的8折計算每月收入，例如該名申請人每月平均收入為$4萬，八折後只有$3.2萬。假設置業人士打算買入$600萬物業，承造六成按揭，供款30年，實際按息為2%，壓力測試入息要求為$34,067，原本入息可以符合壓測，但入息被打折後便未能合格，需要額外增加首期資金或添加擔保人。不論銀行選用哪一種方法，對非固定收入的人士的負擔能力帶來更大挑戰，置業前必須清楚計計數。 （3）轉按樓齡要求更嚴格 不少銀行早已削減轉按的回贈優惠及調整按揭計劃，預計下半年的轉按審批更為嚴格，其中對於物業質素更為審慎，過往大部分銀行以「75年減樓齡」計算出最長的按揭還款期，但有銀行對於個別物業以「70年」至「60年減樓齡」作為新的評核準則，例如某物業樓齡達50年，如以「60減樓齡」計算，該物業的按揭最長還款年期便只有10年（60年減50年）。基於每間銀行取態各有不同，所以如果手上舊樓打算轉按，宜先查詢最新的審批標準。 雖然銀行按揭核批趨向審慎，但只要具備良好的信貸紀錄、充足的入息證明及物業質素良好，按揭申請人仍毋須過分憂心，有需要可找多間銀行或一站式按揭轉介公司查詢最新的樓按批核資訊，在置業路上更加順暢。